Respuestas claras para propietarios de New York que enfrentan una ejecución hipotecaria

En la práctica, la secuencia es la siguiente. Si le notificaron una citación y una demanda, la contestación debe presentarse dentro del plazo que fija la ley; dejar pasar ese plazo abre la puerta a una sentencia en rebeldía, que es el peor resultado posible, porque convierte un caso en disputa en un caso sin oposición. Si solo ha recibido el aviso de 90 días previo a la ejecución hipotecaria, todavía no se ha presentado nada ante el tribunal, y este es el mejor momento para negociar.

A partir de ahí, el caso se defiende y el resultado se negocia al mismo tiempo: una modificación del préstamo que haga asequible el pago mensual, un plan de pagos para los pagos atrasados, una venta corta que cancele la deuda, o un acuerdo sobre un segundo gravamen. La conferencia de conciliación obligatoria de New York existe precisamente porque el sistema judicial prefiere que los propietarios conserven su vivienda cuando eso es viable.

Incluso después de que se haya dictado una Sentencia de Ejecución Hipotecaria y Venta, esta oficina negocia directamente con los prestamistas. Una sentencia reduce las opciones; no las elimina.

Por eso el momento oportuno y un expediente completo importan más que la capacidad de persuasión. Los expedientes vencen. Un ingreso calculado sobre una base equivocada (bruto en lugar de neto, trabajo de temporada promediado de forma incorrecta, ingresos por alquiler omitidos) produce una negativa para un pago que usted en realidad sí podría cubrir. Además, los administradores del préstamo pierden documentos con frecuencia y luego vuelven a empezar el plazo desde cero.

La posición de fuerza cambia cuando la negociación ocurre dentro de una ejecución hipotecaria que se está defendiendo. En la conferencia de conciliación, un juez o un árbitro judicial (referee) observa el intercambio, el administrador del préstamo tiene que justificar las demoras en el expediente y existe un calendario que no puede simplemente ignorar. Esa es la diferencia entre llamar a un centro de atención telefónica y negociar con una parte que tiene algo en juego.

Nuestras páginas sobre modificación del préstamo y venta corta explican qué se negocia en concreto en cada caso.

Los pagos atrasados en sí mismos rara vez son el obstáculo. Los intereses, impuestos y seguros vencidos se pueden incorporar al saldo de capital, lo que subsana el incumplimiento que dio origen a la ejecución hipotecaria. Lo que importa es el pago de aquí en adelante: una reducción de la tasa de interés, una extensión del plazo o el aplazamiento de una parte del capital pueden bajarlo a un nivel sostenible.

Cuando los ingresos realmente no alcanzan para ningún pago modificado, la respuesta honesta es que conservar la casa quizá no sea el objetivo correcto. En esa situación, una venta corta, con el saldo restante perdonado por escrito, cierra el asunto en términos negociados y no con una sentencia y una subasta. Saber en cuál de estas situaciones se encuentra usted es el propósito de la primera conversación.

Las señales de alerta se repiten: un pago inicial elevado antes de que se haga trabajo alguno, la garantía de un resultado específico, la indicación de que deje de pagar su hipoteca o de que deje de comunicarse con el administrador del préstamo, o la petición de que ceda la escritura o transfiera el título «temporalmente». Nunca firme nada que transfiera un derecho sobre su vivienda sin que un abogado lo lea primero.

Los asesores de vivienda sin fines de lucro, incluidas las agencias aprobadas por HUD, ofrecen orientación gratuita sobre presupuestos y sobre los documentos de una modificación, y el aviso de 90 días que New York obliga a su prestamista a enviarle incluye una lista de asesores que atienden su zona. Son un recurso auténtico. Lo que no pueden hacer es comparecer por usted ante el tribunal: solo un abogado puede defender la demanda en sí.

Los programas estatales de asistencia al propietario y las organizaciones de servicios legales también ofrecen ayuda gratuita, y los tribunales de New York mantienen recursos para los propietarios que comparecen en las conferencias de conciliación de una ejecución hipotecaria. Si desechó el aviso de 90 días, pregunte al secretario del tribunal o busque la página de recursos para propietarios en el sitio web del tribunal de su condado (Supreme Court).

Lo que la asesoría gratuita hace bien: revisar su presupuesto, ayudarle a armar el expediente de modificación y explicarle qué le está pidiendo el administrador del préstamo. Lo que no puede hacer: presentar una contestación, plantear defensas legales ni comparecer ante el tribunal en su nombre. Muchos propietarios usan ambas cosas: un asesor para los documentos y un abogado para el caso. Le diremos con honestidad si la asesoría por sí sola es suficiente en su situación.

Las organizaciones de servicios legales se encargan de la defensa contra la ejecución hipotecaria sin costo para los propietarios que califican por ingresos, aunque su capacidad es limitada y el proceso de admisión puede tomar un tiempo del que quizá no disponga si se acerca el plazo para contestar. Los centros de ayuda del tribunal pueden explicar el procedimiento y los formularios, pero no pueden actuar como su abogado.

Un abogado privado de defensa contra la ejecución hipotecaria comparece en el caso, presenta la contestación, cuestiona los avisos del prestamista y su legitimación para demandar, y negocia el resultado. Esta oficina hace ese trabajo para propietarios en los condados de Nassau y Suffolk y en toda el área metropolitana de New York, incluidos Brooklyn y Queens.

Sea cual sea el camino que elija, tómelo antes de que venza el plazo para contestar. La consulta en esta oficina es gratuita y no genera ninguna obligación; si una organización de servicios legales se ajusta mejor a sus circunstancias, se lo diremos.